Směna pozemků za účelem vybudování parku

Městská část Praha 20 schválila 3. dubna 2017 na jednání zastupitelstva 2 pozemkové směny. Vymezení obou směn naleznete v přiložených pdf dokumentech (příloha č. 1 a 2).

Městská část získala pozemky, na kterých lze vybudovat park. Soukromé osoby získaly pozemky vymezené v územním plánu jako OB-B.

Součástí materiálů pro zastupitele byly posudky ohledně administrativní ceny pozemků. V posudcích nebyl zohledněn fakt alternativního využití pozemků – maximální možné zastavitelnosti pozemků bytovými doby podle platného koeficientu podlažních ploch, případně i jeho navýšení s ohledem na charakter okolní zástavby. Proto si náš zastupitel Vilém Čáp zadal a ze svého zaplatil odborné stanovisko, které alternativní využití pozemků zohledňuje. Nejzásadnější fakta zveřejňujeme zde:

Směna obecních pozemků parc. č. 786/310, parc. č. 786/311 za pozemky parc. č. 702/1, parc. č. 786/300 v k. ú. Horní Počernice, obec Praha

• Současný stav – využití všech pozemků, které mají být předmětem směny, je jako parková plocha.

o Tento stav umožňuje výstavbu pouze na pozemcích se správou MČP20.

o Pozemky v soukromých rukách výstavbu dle platné územně plánovací dokumentace neumožňují, nebo pouze v omezeném rozsahu.

• Předložené znalecké posudky zpracované Ing. Bronislavou Kolouchovou jsou, co se týká administrativní ceny v pořádku. Menší problém lze spatřit při odhadu tržní hodnoty pozemku nebo-li tzv. ceny obvyklé.

o Zde je provedeno prosté porovnání a není zde zohledněn fakt alternativního využití pozemku – maximální možné zastavitelnosti pozemku bytovými doby podle platného KPP, případně i jeho navýšení s ohledem na charakter okolní zástavby.

• Po provedení směny bude naopak výstavba možná na soukromých pozemcích, ale ne na pozemcích, které získá MČP20.

o Toto koresponduje i se záměrem MČP20 v dané lokalitě vybudovat klidovou zónu s venkovními sportovišti – park.

• Vybudování parku má další pozitivní vliv na hodnotu pozemků, které získají při směně soukromé osoby.

• Na pozemcích, které soukromé osoby směnou získají, bude možné vystavět bytové domy s parametry OB-B.

• S ohledem na charakter okolní zástavby je možné kalkulovat i úpravou míry využití a tím i možnost výstavby většího objemu podlahové plochy, což potencionálně zvyšuje hodnotu pozemků, které se tím okamžikem stanou velmi zajímavé pro developery.

• Zde je patrná nevýhodnost směny pro MČP20, kdy sice získá pozemky pro realizaci svého záměru – parkových úprav, ale opačná stran získá pozemky, na kterých bude možná výstavba a další růst hodnoty pozemků.

Příklad ekonomického využití směněných pozemků pro výstavbu

(tabulka.jpg - v příloze)

Poznámka:
*Neočekává se maximální využití pozemku, a je nutné počítat i se společnými prostory
**Náklady na výstavbu jsou cca 30 000 Kč/m2
Prodejní cena bytu je v dané lokalitě cca 50 000 Kč/m2

Kompenzace pro MČ by se měla pohybovat mezi 10% až 30% z očekávaného zisku.

 

Z výše uvedených důvodů ČSSD záměr nepodpořila a předložila vlastní protinávrh, který by případnou výstavbu na stavebních pozemcích městské části kompenzoval ve výši 30 % z očekávaného zisku. Návrh ČSSD přijat nebyl.

Hornopočernická ČSSD

Směna pozemků za účelem vybudování parku
Směna pozemků za účelem vybudování parku